Đầu tư vào bất động sản nào với 1,5 tỷ đồng?
Nếu sở hữu 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mua căn hộ rìa trung tâm Sài Gòn, nhà phố lẻ trong khu dân cư hoặc "chia trứng ra nhiều rổ" bằng cách dành một phần tậu chung cư nhỏ, phần còn lại đầu tư đất nền.
Ông Ngô Đình Hãn, giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng (Khoa Kinh tế phát triển, Đại học Kinh tế Tp.HCM) cho rằng, người Sài Gòn có 3 lựa chọn nhằm tối ưu hóa dòng tiền nếu chỉ có 1,5 tỷ đồng và chưa có nhà ở.
Lựa chọn thứ nhất, mua nhà gắn liền với đất ở khu dân cư. Với số tiền khoảng 1,5 tỷ, người dân chỉ mua được nhà ở những quận vùng ven như: quận 7, quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Tân... khoảng cách di chuyển từ đây về trung tâm từ 10-15 km. Các căn nhà này thường có diện tích đất từ 50-60m2, xây 1 trệt, 1 lầu, diện tích sử dụng vào khoảng 100m2, hẻm nhỏ từ 2-4m; hầu như không có tiện ích đi kèm. Theo thời gian, tiềm năng tăng giá của BĐS này tương đối cao, có thể lấy giá bán thực tế trên thị trường của mỗi khu vực để làm tham chiếu. Nhưng phần giá trị thặng dư là bởi giá đất tăng, còn phần nhà, công trình sẽ dần khấu hao theo thời gian.
Lựa chon thứ hai, mua căn hộ tầm trung. Với dòng vốn 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mua căn hộ ở những quận 2, 7, 9, Nhà Bè giáp ranh Phú Mỹ Hưng có quy mô khoảng 60-70m2 với thiết kế 2 phòng ngủ. Những dịch vụ đi kèm khá đầy đủ phục vụ nhu cầu cuộc sống tiện nghi. Khu chung cư loại này có cộng đồng cư dân văn minh, đảm bảo an ninh, nếu không dùng có thể cho thuê, tối thiểu lợi tức 6%/năm. Từ căn hộ duy di chuyển về trung tâm khoảng từ 9-12km. Căn hộ gia tăng giá trị do tính tiêu dùng của nó ngày càng hoàn thiện khi cộng đồng cư dân đông và tiện ích đầy đủ hơn. Còn phần đất vì thuộc sở hữu chung nên không tính toán vào suất đầu tư này.
Lựa chọn thứ ba, mua căn hộ nhỏ và đất nền. Các nhà đầu tư có thể chia khoản ngân sách thành 2 phần nhỏ. Một phần mua mảnh đất 700 triệu đồng ở những quận vùng ven, có thể sẽ săn được nền từ 50-60 m2. Một phần sẽ mua căn hộ 800 triệu tại những khu vực cách trung tâm quận 1 khoảng từ 13-15km, diện tích căn hộ tương đối nhỏ, khoảng 45m2. Với căn hộ loại này, khách hàng vẫn được dùng tiện ích và môi trường sống khá ổn. So với 2 phương án nêu trên, khoảng cách di chuyển và vị trí có thể tương đối xa nhưng chênh lệch cũng không đáng kể. Khác biệt là ở diện tích căn hộ sẽ rất khiêm tốn.
Đối với phương án này, giá trị của đất sẽ tăng theo thời gian, còn căn hộ chung cư có thể sử dụng để ở hoặc khai thác. Nhà đầu tư sẽ nhận được song song 2 khoản lợi tức từ BĐS bằng cách tách ra làm 2 phần. So với 3 phương án đầu chỉ nhận được giá trị gia tăng của nhà hoặc đất, phương án 3 sẽ có nhiều tài sản để kỳ vọng hơn.
Nhưng theo ông Hãn, khi quyết định chọn phương án 3 này thì phần hưởng thụ cuộc sống có thể giảm đi vì ở trong căn hộ diện tích khá nhỏ. Nhưng đây cũng là giải pháp tốt để nhà đầu tư tham khảo nếu xét trên điều kiện nguồn lực hạn chế.
>> Thuê nhà nguyên căn
8 điều lưu ý đối với Việt kiều về nước mua nhà
Việt kiều muốn mua nhà đất ở trong nước cần phải chuẩn bị và lưu ý 8 điều sau: xác minh là người có nguồn gốc Việt Nam, quy trình chuyển tiền, thuê đơn vị tư vấn luật chuyên nghiệp, tìm đơn vị môi giới uy tín hỗ trợ thực hiện giao dịch... mới có thể đầu tư nhà đất an toàn, hiệu quả.
Ông Ngô Đình Hãn, giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng, khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp.HCM) nhận định, chính sách cho người Việt kiều về nước mua nhà với các quyền như người trong nước là một cú hích kích cầu tích cực đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, để đầu tư BĐS tại Việt Nam được thuận buồm xuôi gió, kiều bào cần lưu tâm đến khá nhiều vấn đề.
1. Chuẩn bị pháp lý cá nhân hay điều kiện được mua nhà tại Việt Nam
Người Việt Nam ở nước ngoài cần mang đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc, nhân thân nếu có. Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ xem mình có đủ điều kiện đứng tên chủ quyền BĐS hay không. Nhà đầu tư nên tham vấn cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hỏi về vấn đề này.
Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận nguồn gốc người Việt thuộc thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, Sở Tư pháp các tỉnh, TP trực thuộc trung ương cấp cho người Việt Nam ở nước ngoài.
Kiều bào cũng cần quan tâm đến gói tư vấn chuyên biệt của doanh nghiệp BĐS trực tiếp bán sản phẩm cho mình. Nếu không thể chứng minh nguồn gốc là người Việt, kiều bào có thể chọn 2 giải pháp. Một là nhờ người thân đáng tin cậy đứng tên thay với điều kiện là phải có giấy tờ chứng minh việc đứng tên hộ. Tiền thanh toán, người mua là kiều bào nên thanh toán cho bên bán thông qua ngân hàng. Hai là nhà đầu tư chấp nhận mua nhà với điều kiện là người nước ngoài được quyền sở hữu 50 năm, sau đó sẽ được gia hạn thêm.
2. Chuẩn bị pháp lý của dòng tiền mua nhà
Nguồn tiền mua nhà được chuyển từ nước ngoài về Việt Nam cần phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Kiều bào nên tham vấn lời khuyên và hướng dẫn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính, tín dụng để có sự phối hợp tốt nhất. Kiều bào nên mua bằng nguồn tiền tự có thì tính an toàn sẽ cao hơn. Cần hạn chế vay để tránh những biến động về lãi suất. Khi thanh toán tiền, kiều bào nên thực hiện thông qua ngân hàng, vì đây là cơ sở quan trọng để chứng minh giao dịch.
3. Cẩn trọng với vấn đề pháp lý khi mua nhà
Kiều bào chỉ nên mua những BĐS đảm bảo minh bạch về mặc pháp lý, có chủ quyền (sổ hồng) hoặc cam kết về pháp lý theo quy định của pháp luật Việt Nam. Nếu mua nhà tại các dự án khu dân cư, khu căn hộ thì phải tìm hiểu kỹ về pháp của lý dự án, thậm chí là xác minh uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư trước khi "chọn mặt gửi vàng".
4. Cân nhắc loại hình BĐS cần đầu tư
Vì không thường xuyên có mặt Việt Nam và không tiện trong việc quản lý, giám sát tài sản, kiều bào chỉ nên lựa chọn những BĐS tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở hoặc khai thác được qua hình thức cho thuê… Đối với loại hình BĐS này, lợi tức phát sinh từ tiền cho thuê, ngoài ra còn có yếu tố gia tăng giá trị theo thời gian. Lưu ý, vị trí của BĐS đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc gia tăng giá trị của suất đầu tư.
5. Tìm một đơn vị môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ việc mua nhà
Vì đang từ môi trường nước ngoài có thị trường BĐS phát triển minh bạch chuyển sang thị trường BĐS mới nổi là Việt Nam, kiều bào không nên tự mình tiến hành các bước của giao dịch. Khi thực hiện giao dịch, kiều bào nên thông qua bên thứ 3 là sàn giao dịch BĐS có uy tín để đảm bảo quy trình mua bán an toàn. Đơn vị môi giới có thể cung cấp cho kiều bào thông tin về tình hình chung của thị trường nhà đất, giá cả, giá trị tài sản và kỳ vọng cũng như tham vấn sơ bộ về hợp đồng mua bán, các thỏa thuận chung.
6. Lưu ý BĐS hình thành trong tương lai
Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Theo đó, nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền đã ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.
Kiều bào nên chọn mua sản phẩm tại những dự án được các ngân hàng có tên trong danh sách bảo lãnh bán nhà đang xây do Ngân hàng Nhà nước công bố. Hiện có 33 ngân hàng được công bố thuộc diện này. Ngoài ra, kiều bào cũng cần phải chọn những chủ đầu tư có uy tín, được ngân hàng thương mại đủ điều kiện cam kết hợp tác để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Doanh nghiệp nào cam kết càng mạnh, được ngân hàng uy tín bảo lãnh thì độ an toàn sẽ càng cao.
7. Tìm người quản lý tài sản đáng tin cậy
Việc này nhằm mục đích để duy tu, bảo dưỡng BĐS và kiểm soát các vấn đề phát sinh. Nếu kiều bào có người thân ở Việt Nam, nên nhờ người thân quản lý trực tiếp. Trường hợp không có họ hàng, có thể thuê đơn vị khai thác và quản lý tài sản để đại diện. Nên duy tu, bảo dưỡng thường xuyên (tốt nhất là định kỳ) để tránh tình trạng tài sản nhanh xuống cấp vì ít được quan tâm.
8. Cần liên hệ một luật sư chuyên ngành tư vấn pháp lý từ xa
Luật sư sẽ hỗ trợ cho nhà đầu tư từ khâu soạn thảo hợp đồng, thương lượng thêm bớt các điều khoản (nếu cần thiết) với chủ đầu tư. Nếu có nhu cầu cho thuê, cũng cần có một hợp đồng cho thuê chặt chẽ, đúng luật. Trong trường hợp muốn bán tài sản trong nước, người Việt ở nước ngoài cần được luật sư tư vấn các quyền và nghĩa vụ tài chính cụ thể.
